Comprar una propiedad en Marbella
Esta guía recoge información esencial para los extranjeros que buscan comprar una propiedad en Marbella y, de hecho, también en España, incluyendo el asesoramiento sobre la instrucción judicial, la compra en Marbella y otras zonas de España, y mucho más. A los extranjeros le recomendamos leerlo junto con la guía ‘¿Cómo comprar una propiedad en el extranjero?‘ (How to buy a home in Spain – Marbella Unique Properties) Marbella Unique Properties son capaces de proporcionar una guía completa sobre la compra de propiedades individuales.
AVISO LEGAL
Se recomienda encarecidamente que elija a un abogado especializado en las leyes de Marbella (urbanismo). El sistema de traspaso de propiedad española es diferente a los demás países y usted debe asegurarse de que las personas involucradas en la transacción son profesionales cualificados que tienen conocimiento experto del sistema. Tenga mucho cuidado si un agente de la propiedad inmobiliaria, promotor o abogado le insta a tomar atajos para ahorrar dinero o tiempo.
Si usted decide trabajar con agentes inmobiliarios, promotores o abogados locales, compruebe que están cualificados , son de confianza y poseen experiencia operando en España. Si su abogado tiene su sede en España, pida su número de registro y compruebe que están registrados y habilitados con la asociación local de abogados (Colegio de Abogados).
También debe comprobar que su abogado tenga un seguro de responsabilidad civil profesional y no firmar ningún documento o entregar ningún dinero hasta que haya tomado asesoramiento jurídico independiente.
En caso de que se vean metidos en una disputa de propiedad en Marbella, pero no tienen los medios suficientes para cumplir con los costos de un caso en los juzgados , usted podrá solicitar asistencia jurídica. Encontrará más información disponible en el Portal Europeo de E-Justicia. Las solicitudes de esos residentes en España se deben dirigir a la asociación la ley local.
Por favor, tenga en cuenta que si le involucran en un juicio por una propiedad propiedad, es posible que tenga que buscar un nuevo abogado con experiencia específica en el ámbito de los litigios que desea seguir, por ejemplo, abogados civiles especializados para las reclamaciones de indemnización contra las partes privadas como agentes, promotores o bancos, y litigantes especializados públicos corporales (administrativo contencioso) para las demandas contra las autoridades locales, regionales o estatales.
TRADUCTORES:
Si usted no tiene un buen conocimiento de español, asegúrese de que tiene todos los contratos y la documentación pertinente traducidos por un traductor independiente. Puede encontrar una lista de los traductores e intérpretes acreditados en España en la página web del Ministerio español de Asuntos Exteriores. Marbella Unique Properties ofrece sus contratos en Inglés a su disposición y recomiendo traductores de español profesionales.
HIPOTECAS:
Usted debe analizar y comparar una gama de diferentes productos y servicios ofrecidos por diferentes bancos. Si tiene alguna duda acerca de los términos y condiciones, no se preocupe en pedir aclaraciones, debe de estar siempre informado. También debe comprobar que el prestamista está catalogado como autorizado para operar en España con el Banco de España.
Busque la hipoteca que es más apropiada para sus capacidades y necesidades. Hay una gama de hipotecas que se ofrecen y se debe prestar especial atención al período de tasa de interés y el reembolso, los honorarios para la creación de la hipoteca, así como, las comisiones de amortización y cancelación anticipada.
Si no puede mantenerse al día en los pagos de hipoteca, el banco español podría recuperar su propiedad en España. Asegúrese de entender plenamente el acuerdo de la hipoteca de firmar. Para más información sobre las hipotecas en España puede consultarla en la Asociación Hipotecaria Española.
FISCALIDAD ESPAÑOLA
La autoridad fiscal española se llama Agencia Tributaria. La misma proporciona información en su sitio web en Inglés. También puede consultar algo de información sobre la fiscalidad en la guía ‘Vivir en España’.
QUEJAS CONTRA EL SISTEMA LEGAL:
Si usted cree que su abogado ha sido negligente y no ha cumplido con sus obligaciones, debe quejarse en primera instancia a la asociación de la ley provincial. Si la respuesta es satisfactoria, puede llevar su queja a las asociaciones de abogados regionales y nacionales. Las quejas deben ser por escrito y en español. Una lista completa de las asociaciones de abogados de toda España se puede encontrar en el sitio web del Consejo General de la Abogacía Española.
Si tuviera una queja sobre la forma en que un tribunal ha manejado su caso, puede presentar una queja ante el Consejo General del Poder Judicial.
REQUISITOS PARA EL VISADO DE RESIDENCIA:
Requisitos de los residentes en España están claramente establecidos, Marbella Unique Properties aconseja que se suscriba a un abogado para ayudar a guiarlo a través del proceso completo.
LISTA DE COMPROBACIÓN DEL COMPRADOR:
Antes de completar la compra de su nueva propiedad en Marbella usted debe asegurarse de que:
– Usted ha visto el extracto de Registro de la Propiedad (nota simple), disponible en el Colegio de Registradores (traducciones al Inglés por un suplemento) o Registro de la Propiedad de Marbella en la calle Ricardo Soriano.
– La propiedad y terrenos en venta coinciden con los datos registrados y los vendedores son el propietario registrado (s)
– No existen deudas o cargos, como una hipoteca, en la propiedad.
– No existen procedimientos judiciales iniciados contra la propiedad por contravención de la ley de ordenación del territorio
– Usted ha comprobado que los permisos de planificación están en orden y la propiedad es una construcción legal. Esto es particularmente relevante en la compra sobre plano o directamente de un desarrollador. El ayuntamiento puede informarle si el edificio cuenta con todas las licencias, permisos y proporcionar detalles sobre el tipo de terreno. Si la propiedad está construida en suelo rústico o en tierra que no se clasifica para la construcción, se debe buscar confirmación adicional desde el Gobierno regional en cuanto a si han autorizado la construcción.
– Si va a comprar una propiedad sobre plano, confirmar que la propiedad ha sido certificado como terminada por un arquitecto registrado y certificada como una nueva construcción en el registro de la propiedad. El registro también debe proporcionar detalles sobre el seguro del desarrollador contra defectos estructurales y de otro tipo en la construcción. En el caso de una construcción privada (el dueño anterior decidió construir su propia casa y vender antes de que transcurrieran diez años) tendrá que solicitar estos detalles por separado.
– Usted ha comprobado el último plano de la ciudad de Marbella para ver si la parcela que desea comprar tiene alguna restricción de construcción, se encuentra en una zona verde o incluye una vía pública o similar. Esto puede ser visto en el departamento de urbanismo del ayuntamiento, calle Alonso de Bazán en Marbella.
– Usted sabe el valor catastral de la propiedad y la cantidad de impuesto sobre las compras que se deben pagar. Tenga en cuenta que el impuesto se estipula sobre la valoración del ayuntamiento sobre la propiedad en comparación con el importe de la venta. Puede comprobarlo esto en la pagina online de la agencia tributaria del Gobierno regional con el número de referencia catastral.
Asegúrese de que ha visto a los siguientes documentos:
– Un recibo pagado del impuesto anual a la propiedad de los propietarios anteriores (IBI). También es bueno tener un certificado del Ayuntamiento de Marbella demostrando que no hay tasas de impagos de años anteriores.
– El certificado Catastral proporcionando los límites exactos y metros cuadrados de su terreno. El registro catastral estará vinculado al Registro de la Propiedad por una referencia catastral que se incluirá en los dos registros. Debe asegurarse de que la descripción de la propiedad y la tierra contenida en ambos registros coincide.
– La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad emitida por el ayuntamiento de Marbella. Usted necesitará este documento para contratar a las empresas de electricidad y agua, etc …
– Recibo para demostrar todas las facturas de servicios públicos han sido pagados por el dueño anterior.
– En su caso, un certificado firmado por el Presidente de la Comunidad de Propietarios que indique que no hay deudas pendientes. Usted debe ser consciente de que si más adelante encontrara que hay tales deudas pendientes, como el nuevo propietario, usted asume las deudas del año en curso y el anterior (dos años en total).
– Desde el 1 de junio de 2013, todas las viviendas en venta o en alquiler en España están obligadas por ley a tener un certificado de eficiencia energética. Si usted está considerando comprar una propiedad, el vendedor está obligado a mostrar este certificado, o preguntar a Marbella Unique Properties sobre esta documentación.
Al finalizar, la escritura pública debe reflejar una descripción exacta de la propiedad. Es aconsejable que se registre la propiedad a su nombre con el Registro de la Propiedad, tan pronto como sea posible para asegurar la plena protección de sus derechos. El notario puede incluso enviar una notificación previa al Registro de la Propiedad por vía electrónica una vez que se firme la escritura pública.
COMPRAR PROPIEDADES EN CIERTAS ÁREAS DE MARBELLA:
Si usted está considerando comprar una propiedad costera en Marbella su abogado deben comunicarse con la oficina de Demarcación de Costas en su región para recibir un certificado para certificar que la propiedad no se ve afectada por la Ley de Costas de 1988. Tenga en cuenta, que si bien es posible ver los límites costeros de las zonas marítimas públicos en línea en el sitio web del Ministerio de Medio Ambiente, esto puede no proporcionar información suficientemente precisa sobre la cual basar una compra de propiedad.
Tenga mucho cuidado si el Registro de la Propiedad muestra que la propiedad que desea comprar se construye en suelo rústico. En circunstancias normales, este tipo de terreno está reservado para uso agrícola y que tendría que realizar comprobaciones adicionales con las autoridades municipales y regionales para asegurar que el permiso de planificación completa se ha obtenido para uso residencial. Se recomienda encarecidamente que elija a un abogado especializado en la leyes de Marbella (urbanismo).
COMPRAR UNA PROPIEDAD SOBRE PLANO:
Comprar una propiedad sobre plano en Marbella implica inevitablemente un riesgo más alto que la compra de reventa. Si usted está considerando comprar sobre plano en Marbella o España, hay una serie de puntos a tener en cuenta.
Asegúrese de tener una garantía bancaria (aval bancario) para cubrir los pagos de su etapa. Los desarrolladores de propiedades fuera de plan están legalmente obligados por la ley española 57/1968 para garantizar todos los depósitos con una garantía bancaria. Debe asegurarse de que esta garantía es individual y no una garantía colectiva que cubre todo el desarrollo, ya que no ofrece la misma protección. También debe solicitar una prueba de que su pago ha sido depositado en una cuenta de depósito en garantía, que sólo puede ser utilizado para la construcción del desarrollo especificado.
Asegúrese de que el desarrollador que está firmando el acuerdo con usted está inscrito en el Registro Mercantil y la persona que va a firmar en nombre del desarrollador tiene el poder legal para hacerlo. Usted puede visitar cualquier oficina del Registro Mercantil o usar el sitio web del registro.
Consulte con el Registro de la Propiedad de Marbella en la calle Ricardo Soriano para asegurarse de que la tierra que se va a construir está inscrita con el desarrollador que se encuentra haciendo negocio con usted. Asegúrese de obtener una copia del certificado catastral dando los límites exactos y metros cuadrados de tu tierra. Asegúrese de que el constructor tiene un seguro que cubra los daños causados por defectos estructurales en el edificio. Este seguro debe estar incluido en el manual de la propiedad (libro del edificio) que el desarrollador le da.
Compruebe el proyecto tenga permiso de planificación. Asegúrese de que el edificio proyectado ha sido autorizado por el Ayuntamiento a través del procedimiento de licencia correcta, y cuenta con la aprobación del gobierno regional. Puede comprobarlo en el Registro de la Propiedad, porque si la descripción del futuro edificio se ha registrado, el registrador habrá visto pruebas de que existe la licencia y se ha iniciado de conformidad con el diseño aprobado.
Si la descripción del edificio aún no se ha registrado, visite el Ayuntamiento de Marbella para averiguar si la tierra está clasificada como apta para el desarrollo. Si la propiedad se va a construir en suelo rústico o suelo no clasificado para la construcción residencial, debe actuar con cautela y obtener confirmación adicional por parte del gobierno regional que el desarrollo está autorizado. También es recomendable obtener un certificado sobre la situación de la planificación de la parcela que desea comprar en el departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella. Esto incluirá otra información, como si la parcela tiene alguna restricción de construcción, si se encuentra en una zona verde, si incluye un sendero público o si hay planes actuales para construir una autopista, etc.
Una vez que la construcción ha terminado, y antes de firmar el título de propiedad, pedir una prueba al vendedor que explique que la construcción se ha terminado de acuerdo con la descripción que figura en los planos. Esto se expide como certificado (certificado definitivo de obra). También puede comprobar esto en el Registro de la Propiedad de Marbella, la avenida Ricardo Soriano.
Asegúrese de que tiene la licencia de primera ocupación (Licencia de primera Ocupación) que es emitida por el ayuntamiento para los nuevos edificios y certifica que la propiedad es habitable. Usted necesitará este documento para contratar a las empresas de electricidad y agua. Los desarrolladores no le pueden obligar a completar la compra sin esta licencia.
Considere pedir a un perito colegiado comprobar la propiedad. Esto no es obligatorio, pero es aconsejable obtener una opinión profesional sobre la propiedad antes de completar la compra. El Real Instituto de Chartered Surveyors (RICS) existe en España y hay tasadores residenciales de trabajo en toda la península y las islas. Los miembros de la RICS son profesionales cualificados y con experiencia que ofrecen asesoramiento independiente e imparcial.
El Colegio Español de Arquitectos en cada provincia también ofrece una lista de peritos especialistas independientes.
Si el desarrollador no construye su propiedad dentro del plazo establecido en el contrato, o los servicios y utilidades no se completan y son conectados, o el certificado de la vivienda no puede ser emitidos, usted está legalmente autorizado a cualquiera de los siguientes apartados:
– Rescindir el contrato y recuperar los depósitos más los intereses.
– O ampliar el plazo, permitiendo al desarrollador completar la propiedad.
Si desea rescindir el contrato, es recomendable buscar asesoramiento jurídico independiente. Una vez que haya consultado a un abogado, el primer paso es escribir al desarrollador para explicar que, debido a la falta de cumplimiento del contrato, desea rescindirlo y solicitar que los depósitos pagados hasta ahora sean devueltos, así como el interés acumulado. Usted debe incluir toda la documentación pertinente (por ejemplo, una copia del contrato, las copias de los pagos efectuados, copia de la garantía bancaria) e indicar un plazo de tiempo por el cual desea que el montante a ser reembolsado. Es recomendable informar al desarrollador a través de burofax, lo que le permite demostrar que usted ha enviado un documento específico, y que el destinatario lo recibió.
Si el desarrollador no le responde en el plazo señalado, debe comunicarlo con el departamento de reclamaciones del banco o la caja responsable de la garantía para solicitar la devolución de los pagos efectuados. Una vez más, es aconsejable ponerse en contacto a través de burofax y adjuntar copias de toda la documentación pertinente, incluida una copia de la garantía bancaria, una copia de la denuncia presentada a la promotora, una copia de la respuesta del desarrollador (si existe) y copias de cualquier documentos que indican que el desarrollador no ha cumplido con el contrato.
En caso de que el banco no cumpla, el curso único que queda para la búsqueda de una solución es instruir a un abogado para tomar un caso civil contra el banco. Si usted cree que ha sido víctima de fraude y que no tienen ni una garantía bancaria ni una póliza de seguro de los desarrolladores, usted debe buscar asesoramiento jurídico independiente sobre la toma de acciones legales penales en los tribunales y registrar una declaración ante la policía.
El alquiler de su propiedad
Desde el 1 de junio de 2013, todas las viviendas en venta o en alquiler en España están obligados por ley a tener un certificado de eficiencia energética. Si usted está ofreciendo su propiedad en renta después de esta fecha, usted tendrá que obtener un certificado energético primero.
El alquiler a corto plazo:
Si desea alquilar su propiedad para turistas en una base a corto plazo, debe asegurarse de que usted lo está haciendo en conformidad con la legislación española, por favor contacte con nosotros, Marbella Unique Properties.
Si usted está planeando en hacer una vuelta por el alquiler de su propiedad en el corto plazo, lo mejor es buscar asesoramiento jurídico independiente y revisar las reglas en el ayuntamiento de Marbella o en el departamento de turismo del gobierno regional antes de comprar. Tenga en cuenta que la comercialización de la propiedad residencial privada a turistas está estrictamente regulado en muchas regiones de España.
Los propietarios que sean sorprendidos haciendo publicidad ilegal o alquilen sus propiedades sin el cumplimiento de la legislación local pueden ser responsables de multas significativas, en algunos casos llegan a 30.000 €. Si usted está pensando en comprar un apartamento que forme parte de un bloque de viviendas, también debe comprobar si existen reglas establecidas por el comité de los propietarios que prohíben o restringen arrendamiento a corto plazo. Es posible que desee considerar la contratación de una agencia de alquiler español. Marbella Unique Properties se complace en ayudar a encontrar inquilinos, la elaboración de los contratos de alquiler y gestión de la propiedad en su nombre.
El alquiler a largo plazo:
Los propietarios que dejan sus propiedades en una base de alquileres a largo plazo son libres de hacerlo dentro de los términos establecidos por la ley nacional de alquiler. Sin embargo, vale la pena buscar asesoramiento profesional para asegurarse de que usted está cumpliendo con la legislación española y que está utilizando el contrato de alquiler correcto.
En España, hay diferentes tipos de contratos en función de la duración de la propiedad se debe a que lo dejen en cuenta. Usted puede obtener copias de estos contratos de estanqueros locales. Se recomienda insistentemente que usted elija a un agente que se especializa en la zona y alrededores tales como Marbella Unique Properties.
Impuestos:
Debe asegurarse de que usted declara su renta de alquiler a las autoridades fiscales españolas (Agencia Tributaria) ya sea usted residente en España o no. Los impuestos son un tema complejo, y es recomendable buscar el consejo de un contador o asesor fiscal profesional con amplia y actualizada de los conocimientos tanto en el Reino Unido y las normas tributarias españolas.
Planes de lanzamiento de equidad:
Los planes de lanzamiento de equidad están diseñados para permitir a los propietarios de viviendas liberar capital, desde el valor de sus bienes como ingresos, una suma global o una mezcla de ambos. Una hipoteca inversa es una forma de liberación de capital que permite a los propietarios a pedir dinero prestado contra el valor de su casa, que se utiliza como garantía. Las hipotecas inversas se comercializan generalmente a los propietarios jubilados que tienen más de 65 años de edad.
Si usted está considerando un plan de lanzamiento de equidad, un préstamo hipotecario o una hipoteca inversa de por vida, es recomendable comprobar que la empresa que ofrece la hipoteca se ha registrado en la Comisión Nacional de Mercado de Valores (CNMV) y que no tienen ningún tipo de advertencias emitidas contra ellos.
Una lista de las empresas financieras que no están autorizadas para operar en España y las que están sujetas a una investigación en curso está disponible en la web de la CNMV.
Busque consejo legal antes de firmar cualquier contrato para asegurarse de que la información que la empresa ha dado es correcta, que no figuren cláusulas abusivas en el contrato y que son plenamente conscientes de sus obligaciones.
Desconfíe de las empresas financieras o agentes que tratan de persuadir a firmar un contrato de hipoteca inversa como una forma de evitar o reducir sus obligaciones tributarias. Si tiene alguna inquietud acerca de sus obligaciones fiscales (por ejemplo, el impuesto de sucesiones) usted debe buscar el consejo de un asesor fiscal profesional experimentado que puede asesorarle de forma independiente. Como alternativa es posible que desee consultar con la Agencia Tributaria española (Agencia Tributaria).
Si usted no está satisfecho con el plan al que ha sido vendido , el primer paso es presentar una queja a la empresa responsable de su inversión. Si, después de dos meses, usted no está satisfecho con la respuesta o no recibe una, usted tiene derecho a presentar una queja ante la CNMV.
Aunque los informes finales de la CNMV no son vinculantes, se comenta el comportamiento de la empresa o persona contra quien la queja se ha realizado. Cuando el informe favorece al cliente, la empresa en cuestión está obligada a notificar a la CNMV de las medidas adoptadas para resolver el asunto. Si usted cree que ha sido víctima de un fraude con un plan de lanzamiento de equidad se puede registrar una declaración con la policía y solicitar asesoramiento jurídico independiente sobre la adopción de medidas a través de los tribunales. Más información para las víctimas de fraude se encuentra disponible en la página de fraude.
Problemas con multipropiedad:
Las multipropiedades está bien establecida en España con muchas respetadas empresas, agentes y centros turísticos que operan legalmente y de manera justa. Sin embargo, también hay muchas empresas sin escrúpulos, algunos de los cuales pretenden ofrecer diversos incentivos (incluyendo inversiones en bolsa y descuentos en pasajes aéreos y alojamiento) en el intercambio de la propiedad de tiempo compartido existente o sacar miembros de los clubes de vacaciones.
Puede que le resulte útil leer el consejo de fraude de multipropiedad de Acción contra el Fraude, centro de información sobre el fraude nacional del Reino Unido, a cargo de la Autoridad Nacional de Fraude.
Otras fuentes de asesoramiento:
El Registro de la Propiedad español publicar una guía en Inglés – Cómo comprar una casa en España: paso a paso.
Spanish Propiedad Insight proporciona información y asesoramiento sobre la compra de una propiedad en España.
Los foros de expatriados, periódicos en idioma Inglés y hablar con los residentes locales, incluyendo otros ciudadanos británicos que ya han hecho el movimiento realmente le puede dar una idea de una zona y le dará la pista interior en problemas locales.
El Defensor del Ciudadano Español es responsable de la defensa de los derechos fundamentales y las libertades civiles de los ciudadanos mediante el control de la actividad de los poderes públicos. Si usted tiene una queja acerca de cualquier autoridad pública, puede presentar una queja ante el Defensor del Ciudadano, ya sea regional o nacional. Si se enfrentan a problemas con su propiedad en España, hay muchos asociaciones de residentes que pueden ser capaces de proporcionar apoyo y asesoramiento, así como ponerlo en contacto con otras personas que han tenido experiencias similares.
Aunque la mejor opción siempre será pedir opinión a un agente experto para evitar estos problemas, no dude en ponerse en contacto con nosotros en el 952 908 712 o visite nuestras oficinas ubicadas en Puerto Banús.
Fuente original y más información aquí.